Orientierung

Vier Situationen, vier steuerliche Fragen

Die steuerliche Behandlung einer Immobilie verändert sich über ihren Lebenszyklus. Entscheidend ist zunächst, ob eine Immobilie erworben, vermietet, gehalten oder verkauft wird.

  1. Kauf / Erwerb

    Beim Kauf können Register-, Hypothekar- und Katastersteuer oder — bei mehrwertsteuerpflichtigen Umsätzen — Mehrwertsteuer und feste Nebentransaktionssteuern anfallen. Für die Erstwohnung (prima casa) gelten reduzierte Sätze und besondere Voraussetzungen.

    • Verkäuferstatus und Mehrwertsteuer-Behandlung prüfen
    • Katasterkategorie prüfen
    • Erstwohnungs-Voraussetzungen vor Beurkundung klären.

    Weiterführend

  2. Vermietung

    Bei Wohnraummiete kann unter bestimmten Voraussetzungen die Ersatzsteuer für Mieten (cedolare secca) gewählt werden. Das Gesetz sieht als Grundsatz 21 % und für bestimmte Verträge mit vereinbartem Mietzins 10 % vor.

    • Art des Mietvertrags feststellen
    • Ersatzsteuer und ordentliche Besteuerung vergleichen
    • Voraussetzungen des 10-%-Satzes gesondert prüfen.

    Weiterführend

  3. Besitz & GIS

    Für Immobilieneigentümer in Südtirol ist die Gemeindeimmobiliensteuer (GIS) maßgeblich, die dort an die Stelle der IMU tritt. Sätze und Freibeträge legt jede Gemeinde selbst fest.

    • Nutzung der Immobilie klären
    • Katasterdaten bereithalten
    • Beschluss der eigenen Gemeinde prüfen.

    Weiterführend

  4. Verkauf & Übertragung

    Beim Verkauf stellt sich die Frage, ob ein Veräußerungsgewinn (plusvalenza) vorliegt. Die Regel knüpft unter anderem an Verkäufe innerhalb von fünf Jahren an; daneben bestehen Ausnahmen und Sondertatbestände.

    • ursprüngliches Erwerbsdatum feststellen
    • Erwerbsart und Nutzung dokumentieren
    • Anschaffungs-, Bau- und weitere Kosten sichern.

    Weiterführend

Einordnung

Die vier Bereiche sind keine isolierten Steuerwelten. Eine beim Kauf gewählte Gestaltung kann später bei Nutzung, Vermietung oder Verkauf relevant werden. Deshalb sollten Unterlagen wie Kaufvertrag, Katasterdaten und Belege über objektbezogene Kosten langfristig geordnet aufbewahrt werden.