Verkauf & Übertragung
Verkauf: Wann ein Veräußerungsgewinn (plusvalenza) steuerpflichtig wird
Die Fünfjahresregel, wichtige Ausnahmen und die Sonderregel für bestimmte Immobilien nach Sanierungsmaßnahmen (Superbonus).
Was bedeutet Veräußerungsgewinn (plusvalenza)?
Diese Regelung ist gesamtstaatlich und gilt auch in Südtirol. Ein Veräußerungsgewinn (plusvalenza) ist hier ein steuerlich relevanter Gewinn aus dem Verkauf. Art. 67 Abs. 1 Buchstabe b, des Einkommensteuer-Einheitstextes (TUIR, DPR 917/1986) erfasst grundsätzlich Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die vor nicht mehr als fünf Jahren gekauft oder errichtet wurden, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Die Fünfjahresregel
Ein entgeltlicher Verkauf kann nach Art. 67 steuerlich relevant sein, wenn zwischen Kauf bzw. Errichtung und Verkauf höchstens fünf Jahre liegen. Die Agentur der Einnahmen führt solche Erlöse in ihren Hinweisen zur Einkommensteuererklärung als „sonstige Einkünfte“ (redditi diversi).
Wichtige Ausnahmen
Art. 67 nennt für die Fünfjahresregel unter anderem folgende Ausnahmen:
- Immobilien, die durch Erbschaft erworben wurden;
- Wohneinheiten, die während des überwiegenden Teils der Zeit zwischen Erwerb bzw. Errichtung und Verkauf als Hauptwohnung des Verkäufers oder seiner Familienangehörigen genutzt wurden.
Für Baugrundstücke gelten eigenständige Regeln; die Fünfjahreslogik ist dort nicht ohne Weiteres übertragbar.
Was gilt bei einer Schenkung?
Bei einer geschenkten Immobilie wird für die Fünfjahresfrist nach Art. 67 auf den Erwerbszeitpunkt des Schenkers abgestellt — nicht automatisch nur auf den Tag, an dem der jetzige Eigentümer die Immobilie erhalten hat.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Art. 68 des Einheitstextes bestimmt grundsätzlich die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten, jeweils unter Berücksichtigung der gesetzlich anerkannten, objektbezogenen Kosten.
Zeitliche Schwellen
| Sachverhalt | gesetzlich relevante Zeitspanne |
|---|---|
| klassischer Veräußerungsgewinn (Art. 67 Abs. 1 lit. b) | bis 5 Jahre seit Kauf/Errichtung |
| Schenkung | Fünfjahresfrist läuft grundsätzlich ab Erwerb des Schenkers |
| bestimmte Immobilien nach Maßnahmen gemäß Art. 119 des Dekrets Nr. 34/2020 | eigene Regel bis 10 Jahre nach Abschluss der Maßnahmen |
Die Zehnjahresregel bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen
Art. 67 Abs. 1 Buchstabe b-bis, erfasst seit der gesetzlichen Erweiterung bestimmte Gewinne aus Immobilien, an denen begünstigte Maßnahmen nach Art. 119 des Dekrets Nr. 34/2020 (Superbonus) durchgeführt wurden und deren Abschluss beim Verkauf nicht länger als zehn Jahre zurückliegt. Auch diese Regel enthält Ausnahmen, insbesondere für geerbte Immobilien und unter bestimmten Voraussetzungen für Hauptwohnungen. Dieser Bereich ist besonders einzelfallabhängig.
Stand & Hinweis: Stand 23.07.2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Vor dem Verkauf sollten Erwerbsdatum, Erwerbsart, Nutzung als Hauptwohnung, eventuelle Sanierungsmaßnahmen und sämtliche nachweisbaren Kosten geprüft werden.