Vermietung
Vermietung besteuern: Ersatzsteuer (cedolare secca) oder ordentliche Besteuerung?
Was die Ersatzsteuer ersetzt, wann 21 % oder 10 % vorgesehen sind und warum der Vergleich mit der Einkommensteuer (IRPEF) individuell bleibt.
Was bedeutet „cedolare secca“?
Diese Regelung ist gesamtstaatlich und gilt auch in Südtirol. Artikel 3 des gesetzesvertretenden Dekrets Nr. 23/2011 sieht für bestimmte Wohnraummietverträge eine optionale Ersatzsteuer vor. Der Eigentümer oder Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts kann bei Wohnimmobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden, unter den gesetzlichen Voraussetzungen dafür optieren.
Was ersetzt die Ersatzsteuer für Mieten?
Nach Art. 3 des Dekrets Nr. 23/2011 ersetzt die cedolare secca:
- die Einkommensteuer (IRPEF) auf die betreffenden Mieteinkünfte;
- die zugehörigen Zuschläge (addizionali);
- die Registersteuer auf den Mietvertrag;
- die Stempelsteuer auf den Mietvertrag;
- nach dem Gesetz auch Register- und Stempelsteuer auf bestimmte Vertragsverlängerungen und -auflösungen.
Der Regelsatz: 21 %
Für den gesetzlichen Grundfall beträgt die Ersatzsteuer 21 % des vereinbarten Jahresmietzinses. Die Agentur der Einnahmen beschreibt 21 % insbesondere für Verträge zum freien Mietzins.
Der ermäßigte Satz: 10 %
Für bestimmte Verträge mit vereinbartem Mietzins (canone concordato) — festgelegt auf Grundlage der einschlägigen lokalen Vereinbarungen — sieht das Gesetz unter den jeweiligen Voraussetzungen einen Satz von 10 % vor. Ob ein Vertrag alle Voraussetzungen erfüllt, hängt vom Vertragstyp und der Lage der Immobilie ab.
Kernwerte
| Punkt | Ersatzsteuer (cedolare secca) |
|---|---|
| Regelsatz | 21 % |
| ermäßigter Satz (bestimmte Verträge mit vereinbartem Mietzins) | 10 % |
| Bemessungsgrundlage | vereinbarter Jahresmietzins |
| ersetzt u. a. | Einkommensteuer, Zuschläge, Register- und Stempelsteuer des Vertrags |
Ersatzsteuer oder ordentliche Einkommensteuer?
Die Ersatzsteuer ist eine Alternative zur ordentlichen Besteuerung der Mieteinkünfte. Ein pauschales „die Ersatzsteuer ist immer günstiger“ wäre falsch: Bei der ordentlichen Besteuerung hängt das Ergebnis von der persönlichen steuerlichen Situation ab (Einkommensteuerstufen, Abzüge, Zuschläge).
Wann wird gezahlt?
Die Ersatzsteuer wird grundsätzlich innerhalb der für die Einkommensteuer geltenden Zahlungsfristen entrichtet. Da die konkreten Termine je nach Steuerjahr und Situation variieren, sollte der aktuelle Steuerkalender der Agentur der Einnahmen geprüft werden.
Stand & Hinweis: Stand 23.07.2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Vor der Wahl der Ersatzsteuer sollten Vertrag, Eigentümerstellung, persönliche Steuerbelastung und die aktuellen Erklärungspflichten geprüft werden.