Vendita e trasferimento
Vendita: quando la plusvalenza è imponibile
La regola dei cinque anni, le eccezioni principali e la disciplina speciale per determinati immobili dopo interventi di ristrutturazione (Superbonus).
Che cosa significa plusvalenza?
Si tratta di una disciplina statale che vale anche in Alto Adige. La plusvalenza è qui il guadagno fiscalmente rilevante derivante dalla vendita. L'art. 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, DPR 917/1986) considera in linea di principio i guadagni derivanti dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, salvo che operi un'eccezione di legge.
La regola dei cinque anni
Una cessione a titolo oneroso può essere fiscalmente rilevante ai sensi dell'art. 67 se tra l'acquisto o la costruzione e la vendita intercorrono al massimo cinque anni. L'Agenzia delle Entrate classifica tali proventi, nelle istruzioni alla dichiarazione dei redditi, come «redditi diversi».
Le eccezioni principali
Per la regola dei cinque anni l'art. 67 prevede, tra le altre, le seguenti eccezioni:
- gli immobili acquisiti per successione;
- le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Per i terreni edificabili valgono regole autonome; la logica dei cinque anni non è trasferibile senza ulteriori valutazioni.
Che cosa vale in caso di donazione?
Per un immobile ricevuto in donazione, ai fini del termine di cinque anni previsto dall'art. 67 si fa riferimento al momento dell'acquisto da parte del donante — non automaticamente soltanto al giorno in cui l'attuale proprietario ha ricevuto l'immobile.
Come si calcola la plusvalenza?
L'art. 68 del Testo unico individua in linea di principio la differenza tra il corrispettivo della cessione e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, tenuto conto dei costi inerenti al bene riconosciuti dalla legge.
Soglie temporali
| Fattispecie | periodo rilevante per legge |
|---|---|
| plusvalenza ordinaria (art. 67, comma 1, lett. b) | fino a 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione |
| donazione | il termine di cinque anni decorre in linea di principio dall'acquisto del donante |
| determinati immobili dopo interventi ai sensi dell'art. 119 del decreto n. 34/2020 | regola propria fino a 10 anni dalla conclusione degli interventi |
La regola dei dieci anni per determinati interventi di ristrutturazione
Dopo l'ampliamento normativo, l'art. 67, comma 1, lettera b-bis), considera determinate plusvalenze relative a immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati ai sensi dell'art. 119 del decreto n. 34/2020 (Superbonus) e la cui conclusione, al momento della vendita, non risale a più di dieci anni. Anche questa regola prevede eccezioni, in particolare per gli immobili acquisiti per successione e, a determinate condizioni, per le abitazioni principali. Si tratta di un ambito particolarmente legato al singolo caso.
Aggiornamento e avviso: aggiornato al 23.07.2026. Informazione generale, non è una consulenza fiscale o legale individuale. Prima della vendita è opportuno verificare la data e il titolo di acquisto, l'utilizzo come abitazione principale, eventuali interventi di ristrutturazione e tutti i costi documentabili.