Acquisto
Imposte sull'acquisto immobiliare
Imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e IVA — con e senza prima casa.
Perché il venditore è determinante dal punto di vista fiscale
Queste imposte sono disciplinate a livello statale e valgono quindi anche in Alto Adige. All'acquisto il trattamento dipende in misura decisiva dal fatto che la vendita sia soggetta a IVA. Se si acquista da un privato o da un'impresa con vendita esente da IVA, rilevano soprattutto l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Se invece la vendita è soggetta a IVA, si applicano l'IVA e importi fissi per le tre imposte citate.
Acquisto senza prima casa
Per l'acquisto da un privato o per una vendita esente da IVA da parte di un'impresa, l'Agenzia delle Entrate indica:
- 9 % di imposta di registro;
- 50 euro di imposta ipotecaria;
- 50 euro di imposta catastale.
L'imposta di registro proporzionale è di almeno 1.000 euro. In caso di acquisto soggetto a IVA si applica in linea generale il 10 % di IVA per determinati immobili abitativi, oppure il 22 % per gli immobili delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, in ogni caso con l'aggiunta di 200 euro ciascuna per imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Acquisto con prima casa
Se i requisiti sono soddisfatti, l'onere diminuisce. Per l'acquisto da un privato o da un'impresa con vendita esente da IVA, l'Agenzia delle Entrate indica il 2 % di imposta di registro (anziché il 9 %) e 50 euro ciascuna di imposta ipotecaria e catastale. In caso di vendita soggetta a IVA con prima casa, l'Agenzia indica il 4 % di IVA e 200 euro ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Prospetto
| Acquisto | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | IVA |
|---|---|---|---|---|
| privato / esente IVA, senza prima casa | 9 % | 50 € | 50 € | – |
| privato / esente IVA, con prima casa | 2 % | 50 € | 50 € | – |
| soggetto a IVA, con prima casa | 200 € | 200 € | 200 € | 4 % |
| soggetto a IVA, senza prima casa, categoria abitativa ordinaria | 200 € | 200 € | 200 € | 10 % |
| soggetto a IVA, categoria A/1, A/8, A/9 | 200 € | 200 € | 200 € | 22 % |
Quali immobili possono beneficiare della prima casa?
Per l'agevolazione l'Agenzia delle Entrate indica le categorie abitative A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9. Per determinate pertinenze delle categorie C/2, C/6 e C/7 l'agevolazione può valere anch'essa, in linea di principio limitata a una unità per categoria e alle condizioni indicate dall'Agenzia.
Residenza: la regola dei 18 mesi
In linea di principio l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza. Se la residenza è inizialmente in un altro Comune, l'Agenzia delle Entrate indica un termine di 18 mesi dall'acquisto per trasferire la residenza nel Comune dell'immobile; l'intenzione deve essere dichiarata nell'atto di acquisto. L'Agenzia indica inoltre alternative ed eccezioni particolari, ad esempio in relazione al luogo di lavoro o per determinati acquirenti residenti all'estero.
Il sistema del prezzo-valore
Per determinati acquisti non soggetti a IVA da parte di privati si può richiedere il sistema del prezzo-valore. In tal caso l'imposta di registro non si calcola sul prezzo di acquisto, bensì su un valore catastale determinato per legge. Per un acquisto con prima casa l'Agenzia delle Entrate indica il calcolo rendita catastale × 1,05 × 110. Nell'esempio dell'Agenzia una rendita catastale di 900 euro dà: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro di base imponibile; con il 2 % di imposta di registro corrispondono a 2.079 euro.
Aggiornamento e avviso: aggiornato al 23.07.2026. Informazione generale, non è una consulenza fiscale o legale individuale. Prima di firmare un contratto di acquisto è opportuno verificare individualmente lo status del venditore, il trattamento IVA, la categoria catastale e tutti i requisiti della prima casa.